TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 760/2025/DS-PT Ngày: 10-12-2025 “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”	—————————

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Bà Trịnh Thị Phúc

Các Thẩm phán:Ông Huỳnh Hữu Nghĩa

Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

- Thư ký phiên tòa: Bà Ôn Tú Trân – Thư ký Tòa án nhân dân Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tho – Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 561/2025/TLPT-DS ngày 10 tháng 10 năm 2025, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 60/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 626/2025/QĐ-PT ngày 29 tháng 10 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H năm: 1985; căn cước công dân số [...]; Địa chỉ: Tổ D, ấp Đ, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh. (nay là Tổ D, ấp Đ, xã T, tỉnh Tây Ninh

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T năm: 1984; căn cước công dân số: [...]; Địa chỉ: khu phố A, Phường T, tỉnh Tây Ninh(có mặt).

- Bị đơn: Ông Phan A T1sinh năm: 1993; căn cước công dân số: [...]; Địa chỉ: số A T, khu phố N, phường B, tỉnh Tây NinhĐịa chỉ liên lạc: số A, phường X, Thành phố Hồ Chí Minh

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: ông Nguyễn Thành Duy V năm: 1986; căn cước công dân số: [...], cấp ngày 01/4/2023; Địa chỉ: B khu phố A, phường Đ, thành phố H chỉ liên hệ: A, phường X, thành phố Hồ Chí Minh. Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 07/11/2025 (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T1 sư Ngô Vũ Vân H1– Công ty L (xin vắng mặt).

2

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Phan A T1

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ông H2 anh T1là bạn làm ăn, vào tháng 6 năm 2024 anh T1có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông H3 sử dụng đất thuộc thửa đất số 161, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại Ấp C, xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninhvới giá 7.300.000.000 đồng, sau khi thỏa thuận thống nhất chuyển nhượng đất thì ngày 18-6-2024 hai bên có ký hợp đồng đặt cọc theo đó ông H4 cọc cho ông T1 số tiền 3.300.000.000 đồng và cam kết trong thời hạn 10 ngày hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng sau đó ông T2 thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H5 chuyển nhượng quyền sử dụng đất này lại cho người khác. Vào thời điểm hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đất, ông H6 đi xem đất, ông Tlcó cho xem bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cam kết là đất không có tranh chấp hay thế chấp cho cá nhân hay tổ chức nào. Do tin tưởng nên ông H7 không tìm hiểu thêm mà đồng ý nhận chuyển nhượng. Việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của ông Tldo đó nay ông H17 cầu ông T1trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 3.300.000.000đồng và phạt cọc 3.300.000.000đồng, tổng cộng là 6.600.000.000đồng.

Bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Quá trình giải quyết vụ án người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày khoảng tháng 02-2024 ông T1có vay ông H16 tiền 1.500.000.000đồng, hai bên không làm giấy tờ nhưng sau đó ông T1đã chuyển khoản trả hết số tiền gốc và lãi cho ông H8. Ngày 18-6-2024 ông T1thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc và biên bản giao nhận tiền với ông H9 là do ông H10 ký, giữa ông H15 ông T1không có bất kỳ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào cũng như ông T1không nhận số tiền 3.300.000.000đồng của ông HTại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày là giữa ông H2 ông T1không có thỏa thuận mua bán đất mà khoảng tháng 01/2024 anh T1có vay của ông H16 tiền 2.500.000.000 đồng. Sau khi cho vay số tiền này thì phía ông T1có trả cho ông H11 430.000.000đồng tiền lãi. Sau đó do làm ăn khó khăn nên ngày 18-6-2024 ông T1và ông H6 ngồi lại chốt nợ lại số tiền nợ gốc là 2.500.000.000 đồng và 800.000.000 đồng tiền lãi nên ông H17 cầu ông Tlviết giấy nợ bằng hình thức hợp đồng đặt cọc. Lúc này ông H10 ông T1phải ký tên vào hợp đồng đặt cọc với số tiền nợ 3.300.000.000 đồng. Do đó, hợp đồng đặt cọc này là nhằm che dấu hợp đồng vay. Chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày của ông T1là file ghi âm cuộc nói chuyện trao đổi giữa ông H12 T1với những người cho ông Tlvay tiền cùng thời điểm với ông HDo đó, nay ông Tlyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông T1 và ông H13 ngày 18-6-2024, không đồng ý trả tiền cọc 3.300.000.000 đồng và phạt cọc theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 60/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Tây Ninh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H14 với ông Phan A T1về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”:

3

2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 18/6/2024 giữa ông Nguyễn Văn H15 ông Phan A T1để cam kết cho việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa số đất số 161, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại ấp C, xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

3. Buộc ông Phan A T1có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn H16 tiền đặt cọc là 3.300.000.000đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H17 cầu ông Phan A T1trả số tiền phạt cọc 3.300.000.000đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng).

5. Về án phí sơ thẩm dân sự:

Ông Nguyễn Văn H18 chịu 98.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí 57.300.000đồng và 300.000đồng theo các Biên lai thu số 0006690 và số 0006699 ngày 10/10/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Ông H19 phải nộp thêm 40.400.000đồng.

Ông Phan A T1phải chịu 98.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và hướng dẫn thi hành án.

Ngày 12 tháng 8 năm 2025, bị đơn ông Phan A T1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông T1thay đổi yêu cầu kháng cáo đồng ý trả cho ông H20 đồng, đề nghị không tính lãi chậm trả.

Phần tranh luận:

Người đại diện theo ủy quyền của ông T1trình bày: Ông T1đồng ý trả cho ông H3.300.000.000đồng, đề nghị không tính lãi chậm trả vì thực tế ông T1không chuyển nhượng thửa đất 161 và cũng không nhận cọc của ông H16 tiền 3.300.000.000đồng, số tiền này là xuất phát từ khoản nợ vay ông T1vay ông H2.500.000.000đồng, ông H21 gốc và lãi lên thành 3.300.000.000đồng và buộc ông T1ký giấy đặt cọc.

Người đại diện theo ủy quyền của ông H22 bày: Ông H23 cho ông T1vay tiền, số tiền trên là số tiền ông H4 cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất 161, mặc dù trước đây giữa ông H2 ông T1có giao dịch vay mượn nhưng đã thanh toán xong, ngoài số tiền 3.300.000.000đồng ông T1nhận cọc của ông H24 ông T1không còn nợ ông H16 tiền nào khác. Do đó, ông H23 đồng ý giảm lãi chậm trả cho ông T4

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về chấp hành pháp luật: Đơn kháng cáo của ông T4 trong thời hạn quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm, kể từ khi thụ lý vụ án

4

cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về nội dung vụ án:

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cung cấp bản chính hợp đồng đặt cọc ngày 18/6/2024 và “Giấy giao nhận tiền” cùng ngày 18/6/2024.

Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện của ông T1cũng thừa nhận ngày 18/6/2024 ông H2 ông T1có ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/6/2024 để đảm bảo cho khoản vay, nhưng số tiền đặt cọc 3.300.000.000đồng này trong đó bao gồm tiền gốc 2.500.000.000đ + tiền lãi là 800.000.000₫ cho thời gian vay từ ngày 20/01/2024 đến ngày 10/6/2024, tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông T1đồng ý trả số tiền theo hợp đồng 3.300.000.000 đồng, xin giảm tiền lãi nhưng không được người đại diện theo ủy quyền của ông H25 ý. Người đại diện theo ủy quyền của ông H7 thừa nhận ngoài số tiền 3.300.000.000đồng thì ông T1không còn nợ khoản nào khác.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông Phan A T1Căn cứ khoản 1, Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Phan A T1 trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về giải quyết yêu cầu kháng cáo của ông T4 ông T1đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông T1phải trả cho ông H16 tiền cọc là 3.300.000.000đồng, quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, người đại diện của ông T1cũng thừa nhận ngày 18/6/2024 ông H2 ông Tlcó ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/6/2024 để đảm bảo cho khoản vay, trong đó bao gồm tiền gốc 2.500.000.000đồng + tiền lãi là 800.000.000đồng và không đồng ý trả 3.300.000.000đồng do bên ông H23 cung cấp được bản chính giấy giao nhận tiền. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm ông H26 cấp bản chính giấy giao nhận tiền ngày 18/6/2024, người đại diện theo ủy quyền của ông T3 đồng ý trả cho ông H16 tiền 3.300.000.000đồng nhưng xin bỏ lãi chậm trả. Người đại diện theo ủy quyền của ông H23 đồng ý với yêu cầu xin bỏ lãi chậm trả của ông T1và xác định ngoài số tiền 3.300.000.000đồng yêu cầu trong vụ án này thì ông T1không còn nợ ông H16 tiền nào khác. Xét thấy, ông T1đồng ý trả 3.300.000.000đồng cho ông H27 xin không trả lãi chậm trả nhưng không được ông H28 nhận nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T1chấp nhận đề nghị của kiểm sát viên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: ông T1phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận theo Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy

5

ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Phan Anh T4;

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 60/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Tây Ninh.

Căn cứ các điều 26, 35, 39, 147, 148, 271, 273, 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H14 với ông Phan A T1về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”:
2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 18/6/2024 giữa ông Nguyễn Văn H15 ông Phan A T1để cam kết cho việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa số đất số 161, tờ bản đồ số 66, tọa lạc tại ấp C, xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.
3. Buộc ông Phan A T1có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn H16 tiền là 3.300.000.000đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H17 cầu ông Phan A T1trả số tiền phạt cọc 3.300.000.000đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng).
5. Về án phí sơ thẩm dân sự:

   Ông Nguyễn Văn H18 chịu 98.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí 57.300.000đồng và 300.000đồng theo các Biên lai thu số 0006690 và số 0006699 ngày 10/10/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Ông H19 phải nộp thêm 40.400.000đồng.

   Ông Phan A T1phải chịu 98.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phan A T1phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ 300.000đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm ông T1 đã nộp theo biên lai thu số 0003310, ngày 21/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh.

6

7. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
8. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP.HCM; - VKSND tỉnh Tây Ninh; - TAND Khu vực 10 – Tây Ninh; - THADS tỉnh Tây Ninh; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, án văn.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trịnh Thị Phúc