TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 712/2025/DS-PT Ngày 11/12/2025 “V/v Tranh chấp quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Chế Linh

Các Thẩm phán: Ông Võ Bảo Anh

Ông Nguyễn Vĩnh Khương

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Trang là Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Bà Cao Thị Thuý - Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 12 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 331/2025/TLPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2025 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng (Nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Cần Thơ) bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 697/2025/QĐ-PT ngày 22 tháng 10 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty cổ phần T1.

Địa chỉ: ấp P, thị trấn M, huyện C, tỉnh Hậu Giang; nay là: ấp P, xã C, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trịnh Thị Hồng N, sinh năm 1988 - Chức vụ: Giám đốc - Công ty cổ phần T1; Cư trú tại: số F, đường T, Khóm C, Phường E, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; nay là: số F, đường T, Khóm C, Phường S, thành phố Cần Thơ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Huỳnh Thị Diệu O của Văn phòng L, thuộc Đoàn luật sư thành phố C.

- Bị đơn: Bà Trần Thị Dân Đ, sinh năm 1977; địa chỉ: số F, đường T, Khóm C, Phường E, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; nay là: số F, đường T, Khóm C, phường S, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Lê Thị Lệ T, sinh năm 1960; Cư trú tại: số E, đường P, Khóm B, Phường H, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; nay là: số E, đường P, Khóm B, phường S, thành phố Cần Thơ.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phạm Khánh V và bà Ngô Thị Thu M; Địa chỉ: Ơ, đường số G, Khu đô thị E, Khóm D, Phường D, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; nay là: OLK 21-28, đường số G, Khu đô thị E, Khóm D, phường P, thành phố Cần Thơ.

- Người làm chứng:

1. Bà Lâm Thị Hoa N1, sinh năm 1983; địa chỉ: ấp C, xã A, huyện C, tỉnh Sóc Trăng; nay là: ấp C, xã A, thành phố Cần Thơ.
2. Ông Thạch Văn B, sinh năm 1970; đại chỉ: ấp T, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng; nay là: ấp T, xã P, thành phố Cần Thơ.

- Người kháng cáo:

1. Công ty cổ phần T1 là nguyên đơn.
2. Bà Trần Thị Dân Đ là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

*Nguyên đơn trình bày và yêu cầu:

Công ty cổ phần T1 (Sau đây gọi tắt là Công ty) có nhận chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất của ông Phạm Khánh V năm 2017. Đến ngày 18/9/2018 Công ty được UBND tỉnh S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCN) số CN 635145, thửa đất số 264, tờ bản đồ 17, tọa lạc tại Khóm C, Phường E, thành phố S với diện tích 993,4m², loại đất thương mại dịch vụ. Công trình trên đất là cửa hàng xăng dầu, diện tích 173,1m², xung quanh phần đất là tường rào xây dựng BTCT cao 2,5m.

Vào ngày 18/9/2021, bà Trần Thị Dân Đ là chủ đất mới đến mua đất của ông Phạm Khánh V giáp ranh đất phía trước và phía sau liền kề của công ty. Khi ông Phạm Khánh V chuyển nhượng cho bà Trần Thị Dân Đ không thông báo cho Công ty biết, hai bên tự chỉ ranh đất và tự thỏa thuận, phía Công ty hoàn toàn không hay biết, đồng thời tự ký vào bên giáp ranh với Công ty trong biên bản đo đạc hiện trạng thửa đất của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S đo đạc để trích lục hồ sơ kỹ thuật. Khi Công ty biết được sự việc thì có yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S xuống đo đạc lại phần đất của Công ty để cắm ranh và có mời ông V, bà Đ đến chứng kiến.

Khi Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S xuống đo đạc, xác định lại số đo và diện tích đất thì phần đất của bà Đ vẫn đảm bảo đúng với giấy chứng nhận mà ông V đã bán cho bà Đ. Thế nhưng bà Đ vẫn không cho Công ty cắm ranh, đồng thời ngang nhiên rào chắn cửa thoát hiểm của Công ty và lấn chiếm phần đất giáp phía sau ngang 24m, dài 11,9m; lấn chiếm phần đất phía trước ngang 0,35m, dài 41,41m của Công ty.

Nay Công ty cổ phần T1 yêu cầu Toà án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giải quyết:

Buộc bà Trần Thị Dân Đ tháo dỡ bỏ rào chắn lối thoát hiểm của Công ty mà gia đình bà Đ đã rào chắn. Diện tích lối thoát hiểm: ngang 1,2m, dài 1,9m.

Buộc bà Trần Thị Dân Đ trả lại phần đất đã lấn chiếm của Công ty phía trước ngang 0,35m, dài 41,41m. Phía sau ngang 24m, dài 11,9m trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 635145, thửa đất số 264, tờ bản đồ 17, tọa lạc tại Khóm C, Phường E, thành phố S đã được UBND tỉnh S cấp cho Công ty.

*Bị đơn trình bày và yêu cầu:

Thứ nhất: ông bà Phạm Khánh V; Ngô Thị Thu M, có quyền sử dụng đất tọa lạc tại thưa sô 40, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại Khóm C, Phường E, thành phố S, tinh S, diện tích 2.594,2m², vào ngày 07/2/2017 chuyển nhượng cho Công ty cổ phần T1, diện tích 993,4m², diện tích còn lại (theo giấy của thửa số 40), nhà 1.600,8m². Trong đó (ODT: 226,9m²; CLN: 1.373,9m²; diện tích nhà: diện tích xây dựng: 76m² ; diện tích sàn 160,36m²) sau khi chuyển nhượng cho Công ty X.

Phần diện tích còn lại ông V và bà M đã xây hàng rào cao khoảng 2m xung quanh và cất nhà cấp 4 ở ổn định đến năm 2021 thì chuyển nhượng hết diện tích mà ông V, bà M đang quản lý và sử dụng trồng cây ăn trái (theo sơ đồ thẩm định) cho bà, việc chuyển nhượng đất và nhà trên đất cùng một số tài sản (đã thẩm định) bà được hai người môi giới dẫn đến gặp trực tiếp ông V, bà M tại phần đất nhận chuyển nhượng và cùng trực tiếp theo sự chỉ ranh của ông V, bà M cụ thể, xung quanh phần đất đã có hàng rào bằng bê tông cốt thép xây dựng kiên cố, xây dựng rào lại xung quanh phân biệt giữa đất Công ty xăng dầu và phần đất còn lại ông V, bà M đang quản lý sử dụng, vì giữa hai phần đất đã có hàng rào xây cao bằng bê tông cốt thép xây dựng làm ranh rõ ràng nên bà đồng ý mua và tiếp tục sử dụng cho đến năm 2023 thì bị C ty xăng dầu khởi kiện cho rằng bà lấn chiếm đất và lấn chiếm luôn cả phần đất mặt tiền đường, diện tích ngang mặt tiền nhà 0,35m; dài 41,41m và lấn chiếm phần đất giáp phía sau ngang 24m, dài 11,9m.

Thứ hai: khi bà chuyển nhượng QSDĐ ông V, bà M bàn giao đất, ranh đất là bức tường rào xung quanh xây dựng kiên cố (bất khả xâm phạm) và bà vẫn sử dụng từ ngày nhận chuyển nhượng đến nay không thay đổi hoặc sửa chữa, kể cả cánh cửa sắt phía sau (sơn màu xanh) mà Công ty cho rằng rào chắn lối thoát hiểm (diện tích: lối thoát hiểm: ngang 1,2m; dài 1,9m) là không đúng, không chính xác như bà đã trình bày trên (nguyên hiện trạng từ ngày nhận chuyển nhượng 2021 cách đây 05 năm của ông V, bà M). Công ty X muốn kiện thì phải kiện ông V, bà M. Nếu có lấn chiếm thì ông V, bà M lấn chiếm vào thời điểm chuyển nhượng cho Công ty xăng dầu một phần; phần còn lại ông V, bà M xây tường rào xung quanh sử dụng trên 05 năm rồi mới chuyển nhượng cho bà, bà không có liên quan gì về việc lấn chiếm thửa đất số 264, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại Khóm C, Phường E, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng của Công ty xăng dầu chuyển nhượng của ông V, bà M trước đó.

Nay công ty khởi kiện đòi đất, cho rằng bà lấn chiếm, bà không đồng ý. Nếu có lấn chiếm thì ông V, bà M đã lấn chiếm trước khi bà nhận chuyển nhượng từ ông V, bà M; Công ty có kiện thì phải kiện ông V, bà M mới là đúng. Hơn nữa, từ ngày Công ty X chuyển nhượng đất của ông V, bà M đến nay gần 10 năm mới khởi kiện cho rằng mình bị lấn chiếm đất là vô lý. Do đó bà yêu cầu Tòa án xem xét theo hướng: bác đơn khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi tôi trả lại phần đất (ngang 24m; dài 11,9m) là 283m² phía sau và diện tích ngang 0,35m, dài 41,41m mặt tiền (theo sơ đồ đo đạc hiện trạng) ngày 01/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

*Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Khánh V, bà Ngô Thị M:

Tòa án tống đạt hợp lệ Thông báo về việc đưa người vào tham gia tố tụng, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; quyết định đưa vụ án ra xét xử, giấy triệu tập tham gia phiên tòa và quyết định hoãn phiên tòa nhưng đều vắng mặt không có lý do.

* Theo Tờ tường trình ngày 24 tháng 6 năm 2025, người làm chứng bà Lâm Thị Hoa N1 trình bày:

Nguyên vào tháng 10 năm 2020 ông Phạm Khánh V, có gửi cho bà thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, tại thửa đất số 40 và thửa đất số 38, tọa lạc tại địa chỉ: F, đường T, Phường E, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Nên bà đã dẫn trực tiếp chị Trần Thị D Đài đến xem hai thửa đất trên. Thửa đất số 40 là mặt tiền đường T, có chiều ngang 26m (đo thực tế) nhưng trong giấy chỉ ghi 25,91m đã xây vách tường bao quanh băng bê tông kiên cố chiều cao khoảng 3m, vách tường này ông V, bà M cho là ranh giới giữa cây xăng và phần đất còn lại của ông Phạm Khánh V và vợ là Ngô Thị Thu M. Ông V, bà M đã dẫn chúng tôi là người môi giới cùng với người mua là bà Trần Thị D Đài xem đi xem lại hai ba lần. Vách tường xây dựng bao quanh phân biệt thửa đất số 40 và thửa đất số 38 nối liền với thửa đất số 40 phía sau hậu.

Bà là người môi giới để ông V, bà M chuyển nhượng hai phần đất nêu trên cho bà Trần Thị Dân Đ. Ông V, bà M bàn giao hai thửa đất cho bà Đ có bà trực tiếp cùng với bà Đ. Bà đứng ra làm chứng là đúng sự thật, nếu sai trái bà chịu trách nhiệm trước pháp luật, với tinh thân tự nguyện không bị ai ép buộc và bà khẳng định không có việc bà Trần Thị Dân Đ lần chiếm đất của Công ty X, vì bởi thửa đất Cây xăng và thửa đất số 40 (mặt tiền) đường T và thửa đất số 38 (phía sau hậu) thửa 40. Trước khi chuyển nhượng cho bà Đ, ông V bà M đã xây hàng rào bê tông kiên cố cao khoảng 3m bao quanh

-Tại bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DSST ngày 24 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng (Nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Cần Thơ) đã tuyên xử:

Chấp chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bị đơn trả cho nguyên đơn phần đất 269,1m², có tứ cận như sau:

• - Phía Đông giáp với thửa đất của nguyên đơn có số đo 23,65m;
• - Phía Tây giáp với thửa đất của bị đơn có số đo 23,65m;
• - Phía Nam giáp với thửa đất 254 có số đo 10,96m;
• - Phía Bắc giáp với phần đất của bị đơn có số đo 11,89m.

Bà Trần Thị Dân Đ có trách nhiệm di dời các cây (Sầu riêng 01 cây, chuối 01 buội, dừa 03 cây, mít 01 cây) trên phần đất này.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả phần đất có diện tích 14,4m², có tứ cận:

• - Phía Đông giáp với đường T có số đo 0,35m;
• - Phía Tây giáp với thửa đất của bị đơn có số đo 0,35m;
• - Phía Nam giáp với thửa đất của nguyên đơn có số đo 41,41m;
• - Phía Bắc giáp với thửa đất của bị đơn có số đo 41,41m.

3. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn tháo dỡ 02 cây rào chắn cửa thoát hiểm (ngang 1,2 m x cao 1,9m) nằm ở bức tường ngang phía sau phần đất của nguyên đơn.

Chi phí tố tụng (định giá tài sản, xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc, trích lục hồ sơ) tổng cộng là 28.274.407 đồng: nguyên đơn phải chịu 8.000.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền mà nguyên đơn đã nộp tạm ứng trước là 18.448.000 đồng, nguyên đơn đã nộp xong chi phí tố tụng. Bị đơn bà Trần Thị Dân Đ phải chịu 20.274.407 đồng nhưng được trừ vào số tiền bà Đ tạm ứng trước 9.826.407 đồng, bà Đ còn phải nộp thêm số tiền 10.448.000 đồng nhưng do nguyên đơn đã nộp tạm ứng trước nên bị đơn có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn số tiền 10.448.000 đồng.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Bà Trần Thị Dân Đ phải chịu là 300.000 đồng.

3.2. Công ty cổ phần T1 phải chịu án phí 300.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền Công ty cổ phần T1 số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009559, ngày 11/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng. Công ty cổ phần T1 đã nộp xong án phí dân sự sơ thẩm.

Bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo của các bên theo luật định.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 07/7/2025, nguyên đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Cụ thể kháng cáo về việc Tòa án không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tại mục 2 phần quyết định của bản án sơ thẩm.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 07/7/2025, bị đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên kháng cáo. Bị đơn giữ nguyên kháng cáo. Các bên không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, Luật sư cho rằng: bản án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với phần đất phía sau là đúng pháp luật, phù hợp với chiều dài thửa đất đã được cấp cho nguyên đơn. Đối với phần đất tranh chấp chiều ngang 0,35m phía trước, xét theo kích thước, diện tích được cấp thì phần đất này thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn vì nằm trong giấy chứng nhận được cấp cho nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tại phiên tòa: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, sau khi phân tích các tình tiết của vụ án, các quy định pháp luật liên quan, đại diện Viện kiểm sát cho rằng căn cứ vào nguồn gốc đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các bên cho thấy toàn bộ các phần đất đang tranh chấp thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn. Do vậy, đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Theo đơn khởi kiện và các chứng cứ đã thẩm tra cho thấy, các bên tranh chấp quyền sử dụng đất. Toà án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng cũ đã thụ lý là đúng thẩm quyền và xác định đúng quan hệ tranh chấp theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT02332 cấp cho Công ty cổ phần T1 ngày 18/9/2018 xác định diện tích được Nhà nước công nhận là 993,4m², với kích thước cạnh phía sau và các cạnh còn lại đã thể hiện rõ ràng. Kết quả đo đạc hiện trạng thể hiện tại Sơ đồ ngày 07/8/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S cũ cho thấy Công ty chỉ đang quản lý 704,6m² không tranh chấp, thiếu khoảng 288,8m² so với diện tích ghi trong GCN. Số liệu này phản ánh sự thiếu hụt bằng diện tích phần đất tranh chấp là 283,5m², tức phần thiếu hụt của Công ty tương ứng với phần đất tranh chấp được đo đạc. Đồng thời, diện tích thực tế bị đơn đang sử dụng lại vượt xa diện tích ghi trong GCN được cấp, cho thấy phần đất 283,5 m² hiện do bị đơn quản lý là diện tích nằm ngoài phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp của bị đơn.

[3] Từ các dữ liệu đo đạc, số liệu diện tích sử dụng thực tế và ranh giới pháp lý theo GCN của cả hai bên cho thấy phần thiếu của nguyên đơn chính là phần dư của bị đơn (phần tranh chấp). Vì vậy diện tích 283,5 m² phải được xác định nằm trong ranh giới thửa đất của nguyên đơn, đã được Nhà nước công nhận trong GCN. Nguyên đơn có quyền đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất của mình theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 166 Luật Đất đai 2013.

[4] Bên cạnh đó, các số liệu trong GCN và kết quả đo đạc thực tế cho thấy: nguyên đơn được Nhà nước xác lập chiều ngang mặt tiền 24 mét, trong khi bị đơn chỉ được công nhận 20,41 mét. Tuy nhiên, bà Đ lại đang sử dụng thực tế đến 22,27 mét và còn lấn thêm 0,35 mét sang phần đất của nguyên đơn, làm thu hẹp chiều ngang hợp pháp của nguyên đơn và vượt quá ranh giới pháp lý của chính bị đơn. Sự chênh lệch giữa kích thước được Nhà nước công nhận và kích thước sử dụng thực tế đã chứng minh dải đất 0,35 mét tranh chấp nằm trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn.

[5] Kết quả đo đạc hiện trạng ngày 07/8/2024 cho thấy toàn bộ phần tường phía sau, tường bên hông và vị trí cửa thoát hiểm của Công ty cổ phần T1 đều nằm trong diện tích đất hợp pháp đã được Nhà nước công nhận cho nguyên đơn. Việc bà Trần Thị Dân Đ tự ý dựng 02 cây rào chắn ngay tại cửa thoát hiểm, gây cản trở việc sử dụng công trình hợp pháp của Công ty, là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất và quyền khai thác công trình trên đất của chủ sử dụng hợp pháp, trái với Điều 166 Bộ luật Dân sự và vi phạm nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, không xâm hại công trình liền kề theo Điều 170 Luật Đất đai. Do vậy, Toà án sơ thẩm buộc bà Đ tháo dỡ là đúng pháp luật.

[6] Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sử dụng đất, theo giấy tờ pháp lý hoặc theo mốc giới được cơ quan Nhà nước xác lập, chỉ trong trường hợp không có các căn cứ trên mới xem xét đến ranh giới hình thành từ quá trình sử dụng ổn định lâu dài. Trong vụ án này, ranh giới pháp lý giữa đất của Công ty cổ phần T1 và đất của bà Trần Thị Dân Đ đã được Nhà nước xác định rõ bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT02332 (24 mét mặt tiền) và GCN của bà Đ (20,41 mét mặt tiền). Đây là căn cứ pháp lý để xác định ranh giới hai thửa đất. Việc bà Đ viện dẫn các "bức tường kiên cố có sẵn" để cho rằng tường đó là ranh giới là không phù hợp với Điều 175 BLDS, bởi lẽ: (1) các bức tường này không phải do hai chủ sử dụng đất thỏa thuận lập ranh; (2) các bức tường không phải là mốc giới do cơ quan Nhà nước xác lập; và (3) thời gian sử dụng tường làm ranh của bà Đ chỉ bắt đầu từ năm 2021, tức không đủ điều kiện trở thành ranh giới ổn định theo thời gian. Điều này chứng minh rằng bức tường hiện hữu không thể là ranh giới hợp pháp, mà chỉ là công trình xây dựng một phía, không có giá trị pháp lý để thay thế ranh giới đã được Nhà nước xác lập bằng GCN. Vì vậy, lập luận của bà Đ rằng “có tường sẵn thì đó là ranh giới” là trái với quy định tại Điều 175 BLDS.

[8] Từ những nhận định trên cho thấy, toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ pháp luật. Bản án sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Do đó, kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận. Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Ngoài các quyết định của bản án sơ thẩm, bị đơn còn phải có nghĩa vụ tháo dỡ tài sản trên đất để trả lại phần đất tranh chấp cho nguyên đơn.

[9] Sau khi xem xét lãi Sơ đồ hiện trạng cho thấy, hai bên tranh chấp tổng diện tích cả trước và sau là 283,5m². Toà án sơ thẩm xác định diện tích tranh chấp phía sau là 269,1m² và phần phía trước có diện tích 14,4m² là nhầm lẫn và không có tài liệu thể hiện cụ thể. Các bên tranh chấp chính là P (3), có diện tích 283,5m² được mô tả bởi các điểm 6-7-8-3-4-5-1-6 của bản vẽ. Do vậy, Toà án cấp phúc thẩm, sửa bản án sơ thẩm và điều chỉnh cách tuyên án.

[9] Về án phí dân sự, chi phí thẩm định, định giá tài sản: theo quy định tại các điều 147,148, 157 và 165 Bộ luật tố tụng dân sự thì bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và chi phí thẩm định, định giá, án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Sửa bản án sơ thẩm.

1.Chấp chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

-Buộc bà Trần Thị Dân Đ phải trả lại cho Công ty cổ phần T1 phần đất có diện tích 283,5m². Vị trí đất được xác định theo Phần (3) của Sơ đồ đo đạc hiện trạng ngày 07/8/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S (cũ).

Bà Trần Thị Dân Đ có trách nhiệm di dời các cây (Sầu riêng 01 cây, chuối 01 bụi, dừa 03 cây, mít 01 cây) và 02 cây rào chắn cửa thoát hiểm trên phần đất này.

2.Chi phí tố tụng (định giá tài sản, xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc, trích lục hồ sơ): Bị đơn có trách nhiệm hoàn lại cho nguyên đơn số tiền 18.448.000 đồng.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

-Bà Trần Thị Dân Đ phải chịu là 300.000 đồng.

-Công ty cổ phần T1 được nhận lại tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009559, ngày 11 tháng 7 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

4.Án phí dân sự phúc thẩm:

-Bị đơn chịu 300.000 đồng, chuyển tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0000028 ngày 08 tháng 7 năm 2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ thành án phí, coi như bị đơn đã nộp xong.

-Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0000114 ngày 10 tháng 7 năm 2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

	TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND thành phố Cần Thơ; - TAND Khu vực 5 – Cần Thơ; - THADS thành phố Cần Thơ; - Phòng THADS Khu vực 5 – Cần Thơ; - Lưu hồ sơ vụ án.	Nguyễn Chế Linh