Bản án số: 404/2025/DS-PT

Ngày 18-12-2025

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông K'Tiêng

Các Thẩm phán tham gia: Ông Nguyễn Thế Hạnh và ông Dương Hà Ngân

Thư ký phiên tòa: Bà Hoàng Thị Thanh Nga, là Thư ký viên Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên toà: Bà Vương Thị Bắc – Kiểm sát viên.

Ngày 18 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 362/2025/TLPT-DS ngày 03/11/2025 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”,

Do Bản án số 10/2025/DS-ST ngày 07-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Lâm Đồng bị kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 568/2025/QĐXXPT-DS ngày 14-11-2025, Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 622/TB-TA ngày 25-11-2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 427/2025/QĐ-PT ngày 08-12-2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng, đối với các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Văn N, sinh năm 1992; địa chỉ: Tổ dân phố T, phường N, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: Thôn T, xã Đ, thành phố G, tỉnh Đắk Nông) – có mặt.

   Người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn: Ông Phan Long C; địa chỉ: Thôn B, xã T, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: Thôn B, xã Đ, huyện T, tỉnh Đắk Nông) – có mặt.

2. Bị đơn: Ông Vũ Tích V, sinh năm 1983; địa chỉ: Tổ A, phường Đ, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: Tổ A, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông) – vắng mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Ngọc H; địa chỉ: Tổ A, phường Đ, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: Tổ A, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông) – có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Cơ quan kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo đơn khởi kiện ngày 10-12-2024 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Văn N và người đại diện theo uỷ quyền cho nguyên đơn là ông Phan Long C thống nhất trình bày:

   Ngày 27/8/2024, ông Vũ Tích V vay của ông Trần Văn N số tiền 1.500.000.000 đồng (có giấy nhận nợ và sao kê chuyển khoản), trả 300.000.000 đồng vào ngày 07/9/2024. Đối với 1.200.000.000đ còn lại, ngày 12/9/2024 ông V đề nghị bán đất cho ông N do không có khả năng trả nợ. Ông N đồng ý. Hai bên viết hợp đồng đặt cọc với nội dung: Ông V chuyển nhượng cho ông N 02 quyền sử dụng đất (diện tích 2876,9m², thửa đất số 813, tờ bản đồ số 12, GCNQSDĐ số CO 978166 ngày 15/3/2019 và diện tích 2197m², thửa đất số 742, 743, tờ bản đồ số 12, GCNQSDĐ số CI 101833 ngày 01/8/2017) với giá 4.000.000.000 đồng, đặt cọc 1.200.000.000 đồng (thực chất ông N không giao tiền mà cấn trừ khoản nợ ông V vay trước đó). Các bên thỏa thuận, ngày 09/10/2024 sau khi tiến hành công chứng, ông N sẽ trả đủ số tiền còn lại. Trường hợp ông V không thực hiện đúng cam kết thì phải trả lại số tiền đã nhận cọc 1.200.000.000 đồng và phạt cọc 1.200.000.000 đồng.

   Đến ngày 09/10/2024, ông V không thực hiện thủ tục công chứng và yêu cầu nâng giá bán từ 4.000.000.000 đồng lên 4.700.000.000 đồng. Do không muốn mất thời gian và muốn nhận chuyển nhượng đất, ông N đồng ý. Hai bên thống nhất viết lại Giấy đặt cọc với số tiền chuyển nhượng là 4.700.000.000 đồng, đặt cọc 1.200.000.000 đồng, lùi lại ngày đặt cọc là 27/8/2024 để phù hợp với ngày ông V cho ông N vay 1.500.000.000 đồng. Đồng thời thỏa thuận đến ngày 20/10/2024, sau khi ông V rút GCNQSDĐ từ Ngân hàng về để làm thủ tục công chứng, ông N sẽ thanh toán tiếp 3.400.000.000 đồng; số tiền 100.000.000 đồng còn lại sẽ thanh toán khi ông N đứng tên GCNQSDĐ; nội dung phạt cọc giữ nguyên như giấy đặt cọc ngày 12/9/2024.

   Đến ngày 20/10/2024, ông V vẫn không làm thủ tục công chứng hợp đồng.Do đó, ông N yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông V phải trả lại số tiền đã nhận cọc để chuyển nhượng đất là 1.200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc do vi phạm nghĩa vụ là 1.200.000.000 đồng, tổng cộng 2.400.000.000 đồng.

2. Bị đơn ông Vũ Tích V vắng mặt trong toàn bộ quá trình xét xử sơ thẩm, phúc thẩm nên không ghi nhận được ý kiến.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc H trình bày:

   Việc ông V vay của ông N số tiền 1.500.000.0000 đồng vào ngày 30/8/2024 và sau đó ông V viết giấy đặt cọc vào các ngày 27/8/2024, ngày 12/9/2024 để chuyển nhượng các thửa đất số 813, 742 và 743, tờ bản đồ số 12 bà H không biết. Các thửa đất này là tài sản chung của bà và ông V, hiện đang thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Đ từ năm 2020 cho đến nay. Các giao dịch trên không liên quan đến bà, bà yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định pháp luật.

4. Người làm chứng ông Phùng Thế M trình bày:

   Ông chỉ ký làm chứng hợp đồng đặt cọc ông V bán đất cho ông N với giá 4.700.000.000 đồng, đặt cọc 1.200.000.000, phạt cọc gấp 2 lần số tiền đặt cọc. Các nội dung mua bán, giao tiền cụ thể ông không biết.

Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 07-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Lâm Đồng đã áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ vào Điều 117, Điều 328, Điều 401 của Bộ luật Dân sự khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn N đối với ông Vũ Tích V về việc huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 27-8-2024 và Giấy đặt cọc ngày 12/9/2024 giữa ông Trần Văn N với ông Vũ Tích V. Buộc ông Vũ Tích V phải trả cho ông Trần Văn N số tiền đặt cọc là 1.200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 1.200.000.000 đồng, tổng cộng 2.4000.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 04-9-2025, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng kháng nghị, đề nghị hủy bản án sơ thẩm do hợp đồng vô hiệu (ông V ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự đồng ý của vợ là bà H) và bỏ sót người tham gia tố tụng (đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng không đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền, nghĩa vụ liên quan).

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn tranh luận: Thời điểm ông V và ông N giao kết hợp đồng đặt cọc, mặc dù đất được đang thế chấp nhưng chưa ảnh hưởng đến quyền lợi của Ngân hàng, do đó việc Tòa án sơ thẩm không đưa Ngân hàng tham gia tố tụng là đúng quy định. Hợp đồng đặt cọc không phải hợp đồng giả cách, bởi ý chí các bên tham gia đều tự nguyện. Hợp đồng được ký kết tại nhà ông V, mặc dù không ký tên nhưng bà H có chứng kiến và biết sự việc, chính bà H cũng là người nâng giá chuyển nhượng lần 2, do đó hợp đồng đặt cọc là hợp pháp. Đề nghị Tòa phúc thẩm bác kháng nghị của Viện kiểm sát, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng sau khi phân tích các tình tiết, phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của Nguyên đơn và Bị đơn thực hiện trong thời hạn luật định. Quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử thực hiện đúng thủ tục theo Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 07-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Lâm Đồng, chuyển hồ sơ vụ án để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh luận, đối chiếu quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1]. Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Xét nội dung giải quyết vụ án và nội dung kháng nghị:

[2.1]. Về nội dung vụ án: Mặc dù quá trình giải quyết vụ án bị đơn không hợp tác nên không ghi nhận được lời khai, nhưng căn cứ bản gốc hợp đồng đặt cọc đất ngày 27/8/2024, bản gốc giấy đặt cọc đất ngày 12/9/2024, bản gốc giấy vay tiền ngày 30/8/2024 có chữ viết, chữ ký của ông V (bút lục 106 đến 109); các chứng từ sao kê giao dịch chuyển khoản, USB đã được phát công khai tại phiên tòa sơ thẩm (ông N yêu cầu ông V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất); lời trình bày của nguyên đơn là ông N, người làm chứng ông M..., Hội đồng xét xử đã có căn cứ xác định: Ngày 27/8/2024 và ngày 12/9/2024, ông Vũ Tích V ký hợp đồng đặt cọc với ông Trần Văn N để chuyển nhượng các thửa đất số 813, 742 và 743, tờ bản đồ 12 tại tổ A, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông (cũ), trong đó số tiền cọc 1,2 tỷ là cấn trừ khoản nợ ông V vay ông N trước đó.

[2.2]. Xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là 03 thửa đất số 813, 742, 743, tờ bản đồ 12, đã được cấp GCNQSDĐ đứng tên ông Vũ Tích V và bà Nguyễn Thị Ngọc H. Theo Điều 33, khoản 2 Điều 35, Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014đây là tài sản chung, việc định đoạt phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Việc ông V tự ý giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có ý kiến và không có sự đồng ý của bà H là không đảm bảo điều kiện về chủ thể, vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Do đó, hợp đồng đặt cọc này vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết. Tòa án sơ thẩm nhận định hợp đồng đã phát sinh hiệu lực là không đúng, kháng nghị của Viện kiểm sát về việc hợp đồng vô hiệu là có căn cứ.

[2.3]. Về vấn đề phạt cọc: Tại thời điểm giao kết đặt cọc, ông N và ông V đều biết rõ đất đứng tên ông V và bà H nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc dù chưa được sự đồng ý của bà H, nên các bên đều có lỗi ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Do hợp đồng vô hiệu nên không đặt ra lỗi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bởi ông V nếu có thực hiện thủ tục công chứng đúng theo thỏa thuận, thì hợp đồng vẫn vô hiệu. Vì vậy, ông N yêu cầu phạt cọc do vi phạm nghĩa vụ là không có cơ sở. Theo tinh thần hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, mục I Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, cần buộc bên nhận cọc (ông V) phải hoàn trả cho bên đặt cọc (ông N) số tiền đã nhận và không phạt cọc là phù hợp.

[2.4]. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm, mặc dù được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng ông V không hợp tác, không thực hiện quyền, nghĩa vụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bà H cho rằng không biết về sự việc, yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Do đó, Tòa án không có căn cứ để giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Các bên có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

[2.5]. Về việc không đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Viện kiểm sát cho rằng do đất đặt cọc để chuyển nhượng đang thế chấp tại Ngân hàng, nên việc Tòa án sơ thẩm không đưa Ngân hàng tham gia tố tụng là không đúng. Tuy nhiên, do hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, không ảnh hưởng đến tài sản thế chấp, nên kháng nghị của Viện kiểm sát là không có căn cứ.

[2.6]. Từ những phân tích, lập luận trên, xét thấy cấp sơ thẩm đánh giá chứng cứ và tuyên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực là không phù hợp với các quy định của pháp luật, do đó có cơ sở để chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, sửa một phần bản án sơ thẩm, tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc, buộc ông V trả lại cho ông N số tiền đã nhận cọc, và không phải chịu phạt cọc.

[3]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông V phải chịu án phí đối với số tiền 1.200.000.000 đồng trả lại cho ông N. Buộc ông N phải chịu án phí đối với số tiền phạt cọc 1.200.000.000 đồng không được chấp nhận.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự:

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 07-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Lâm Đồng.

Áp dụng Điều 117, Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 33, khoản 2 Điều 35, Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn N:
   1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/8/2024 và hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/9/2024 giữa ông Vũ Tích V và ông Trần Văn N vô hiệu.
   2. Buộc ông Vũ Tích V phải trả lại cho ông Trần Văn N số tiền 1.200.000.000 đồng.

      Kể từ ngày ông Trần Văn N có đơn yêu cầu thi hành án đến khi thi hành án xong khoản tiền trên, hàng tháng ông Vũ Tích V còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chậm thực hiện nghĩa vụ.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn N về việc buộc ông Vũ Tích V phải chịu phạt cọc số tiền 1.200.000.000 đồng.
3. Về án phí: Áp dụng Điều 147, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:
   1. Buộc ông Vũ Tích V phải chịu 48.000.000đ (bốn mươi tám triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   2. Buộc ông Trần Văn N phải chịu 48.000.000đ (bốn mươi tám triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 40.600.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0007521 ngày 12-12-2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông (cũ), nay là Thi hành án Dân sự khu vực 6 Lâm Đồng; ông N còn phải nộp 7.400.000đ (bảy triệu bốn trăm nghìn đồng).
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

   Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.