TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HÓA Bản án số: 125/2025/DS-PT Ngày: 28 - 11 - 2025 V/v tranh chấp quyền sử dụng đất.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HÓA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Thủy

Các thẩm phán: Bà Lê Thị Dung

Bà Hoàng Thị Nguyệt

- Thư ký phiên tòa: Bà Mai Hồng Minh – Thư ký TAND tỉnh Thanh Hóa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thanh Hóa tham gia phiên tòa:

Bà Nguyễn Hằng Thu – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 28 tháng 11 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 78/2025/TLPT-DS ngày 03 tháng 10 năm 2025 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2025/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Thanh Hóa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 94/2025/QĐ-PT ngày 31 tháng 10 năm 2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Mai Thị S - Sinh năm 1930; vắng mặt.

   Địa chỉ: Thôn M, xã B, tỉnh Thanh Hóa.

   Người đại diện theo ủy quyền của bà S:

   • Ông Mai Cộng L - Sinh năm 1975; có mặt.

     Địa chỉ: Số A, đường T, khu H, phường B, tỉnh Thanh Hóa (Giấy ủy quyền lập ngày 17/10/2024).

   • Ông Phạm Thanh B - Sinh năm 1955; có mặt.

     Địa chỉ: Số E H, phường H, TP . (Giấy uỷ quyền lập ngày 21/5/2025).

2. Bị đơn: Ông Mai Văn D - Sinh năm 1972

   Bà Mai Thị N - Sinh năm 1979

   Người đại diện theo uỷ quyền của bà N: Ông Mai Văn D; có mặt.

   Cùng địa chỉ: Thôn M, xã B, tỉnh Thanh Hóa.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Mai Thị T - Sinh năm 1960;
   2. Ông Mai Văn T1 - Sinh năm 1964;
   3. Ông Mai Văn T2 - Sinh năm 1971;

      Cùng địa chỉ: Thôn M, xã B, tỉnh Thanh Hóa

   4. Bà Mai Thị L1 - Sinh năm 1968;

      Địa chỉ: Thôn Y, xã N, tỉnh Thanh Hóa

   5. Bà Mai Thị M - Sinh năm 1953;

      Địa chỉ: Phường B, tỉnh Thanh Hóa

   Người đại diện theo ủy quyền của bà T, ông T1, ông T2, bà L1, bà M: Ông Mai Cộng L - Sinh năm 1975; có mặt.

   6. Ông Mai Cộng L - Sinh năm: 1975; có mặt.

      Địa chỉ: Số A, đường T, khu H, phường B, tỉnh Thanh Hóa.

   7. Ủy ban nhân dân huyện N;
   8. UBND xã N (Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của UBND huyện N và UBND xã N: Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã B, tỉnh Thanh Hóa).

      - Người đại diện theo pháp luật: Ông Đào Ngọc Đ - Chủ tịch UBND.

      Người đại diện theo ủy quyền: Ông Mai Văn X – Phó Chủ tịch; (Văn bản ủy quyền, số 01/GUQ-UBND, ngày 11 tháng 7 năm 2025); vắng mặt.

      Địa chỉ: Thôn Đ, xã B, tỉnh Thanh Hóa.

4. Người làm chứng:
   1. Ông Mai Văn S1; có mặt.
   2. Ông Mai Văn C; vắng mặt.

   Cùng địa chỉ: Thôn M, xã B, tỉnh Thanh Hóa.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 22/10/2024, bản tự khai và quá trình tổ tụng nguyên đơn trình bày:

Diện tích đất của gia đình bà là 735m² (đất ở 250m²; đất HNK 485m²), tại thửa 514 + 515, tờ bản đồ số 15A, được UBND huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ) số AM 997173, ngày 01/8/2007; địa chỉ: Thôn A, xã N, huyện N, tỉnh Thanh Hóa.

- Về nguồn gốc đất:

+ Thửa 514, diện tích đất 485m² là đất của ông cha để lại trước năm 1980. Sau khi cha mẹ chết đã thừa kế lại cho vợ chồng bà. Cụ thể: Phía Đông giáp nhà ông Nguyễn Văn P dài khoảng: 27,5m; phía Tây giáp đường thôn, nhà ông H và nhà ông N1 dài khoảng 27,5m; phía Nam giáp nhà Nguyễn Xã L2 dài khoảng 17,4m; phía Bắc giáp nhà ông Mai Văn D dài khoảng 21,3m.

+ Thửa đất số 515, diện tích đất ở 250m² do vợ chồng bà mua lại của Hợp tác xã năm 1994. Cụ thể: Phía Đông giáp thửa đất 514 dài khoảng 17,5m; phía Tây giáp đường thôn dài khoảng 17,5m; phía Nam giáp nhà ông N1 dài khoảng 17,5m; phía Bắc giáp nhà ông Mai Văn D dài khoảng 14,3m.

Quá trình đo đạc khoảng hơn 300m² tại thửa đất số 514 được dồn vào thửa đất số 515; các cạnh tiếp giáp: Phía Đông giáp nhà ông Nguyễn Văn P dài khoảng 15,5m; phía Tây giáp thửa 151 trước khi dồn dài 17,5m; phía Nam giáp phần đất còn lại của thửa 514 dài khoảng 21m; phía Bắc giáp nhà ông Mai Văn D dài khoảng 21,3m.

Năm 2007, hai thửa đất trên được dồn cấp vào cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số AM997173 do UBND huyện N, tỉnh Thanh Hóa cấp ngày 01/8/2007 đứng tên ông Mai Huy G và bà Mai Thị S. Trên GCNQSDĐ không ghi cụ thể độ dài các cạnh đất, không có sơ đồ thửa đất trong GCNQSDĐ, cụ thể: phía Đông giáp nhà ông Nguyễn Văn P dài khoảng 27,5m; phía Tây giáp đường thôn, nhà ông H và nhà ông N1 dài 30,5m; phía Nam giáp nhà ông N1 và ông Nguyễn Xã L2 dài khoảng 36m; phía Bắc giáp nhà ông Mai Văn D dài khoảng 35,6m.

Năm 2023, ông D và bà N lấn chiếm khoảng 230m² đất của gia đình bà để xây chuồng lợn, thể hiện:

- Tại thửa 514 (hình tam giác) diện tích bị lấn chiếm khoảng 10m², gồm: Phía Đông giáp nhà ông Nguyễn Văn P dài khoảng 4m; phía Tây Nam giáp với phần đất còn lại của thửa 514 hiện tại gia đình bà đang sử dụng dài khoảng 6m; phía Bắc giáp thửa đất 515 hiện tại dài khoảng 5m.

- Tại thửa 515 (hình lục giác), diện tích bị lấn chiếm khoảng 220m²; gồm: Phía Đông giáp nhà ông Nguyễn Văn P dài khoảng 12,5m; phía Tây Nam giáp phần đất còn lại của thửa 515 gia đình đang sử dụng dài 30m; phía Bắc giáp nhà ông Mai Văn D dài khoảng 30m; phía Đông Bắc giáp phần đất nhà bà dài khoảng 6m; phía Nam giáp thửa đất số 514 dài 5m.

Bà yêu cầu gia đình ông D, bà N tháo dỡ các công trình xây trên đất lấn chiếm và trả lại diện tích đất lấn chiếm tại hai thửa đất nêu trên nhưng gia đình anh D, chị N không thực hiện. Vì vậy, bà đề nghị Tòa án giải quyết buộc gia đình ông D và bà N tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất đã lấn chiếm và trả lại diện tích đất khoảng 230m²; giá trị khoảng 500.000đ/m² x 230m² = 115.000.000 đồng.

* Bị đơn ông Mai Văn D trình bày:

- Về nguồn gốc đất: thửa đất số 498 tờ bản đồ 15A, diện tích 375m², trong đó: đất ONT là 200m², đất HNK là 175m² gia đình ông đang sinh sống, được UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM997116 cho hộ ông Mai Văn D, bà Mai Thị N ngày 01/8/2007. Trên GCNQSDĐ thể hiện sơ đồ thửa đất, không thể hiện số mét các cạnh thửa đất. Diện tích đất trên do mẹ anh (bà Lê Thị C1) mua năm 1994 của Hợp tác xã, sau đó bà sang tên cho vợ chồng ông. Thời điểm bán đất, hợp tác xã bán cho các hộ, gồm: ông Mai Văn G1, bà Lê Thị C1 (mẹ đẻ anh), ông Mai Văn C2. Theo biên bản giao đất thổ ở viết tay lập ngày 23/4/1994 dương lịch (tức ngày 13/3/1994 âm lịch), văn bản này được sự nhất trí của UBND xã, ban Q đã tiến hành giao đất ở cho gia đình tại khu vực N, cụ thể: phía Đông 9m, phía Tây 9,4m; phía Nam 32m; phía Bắc 32m, tổng diện tích 294m², số tiền nộp 1.500.000đ diện tích 200m², còn lại 94m², giá 705.000đ (không ghi rõ nội dung), có chữ ký, con dấu của chủ nhiệm hợp tác xã là bà Mai Thị T3 và chữ ký, con dấu của Chủ tịch là ông Phan Công K.

Sau khi mua bán đất với hợp tác xã, giữa đất nhà ông và đất nhà ông C2 còn thừa một phần diện tích đất, ông không nhớ rõ diện tích cụ thể, chỉ biết chiều dài khoảng 32m, chiều rộng khoảng 6m. Sau đó, hợp tác xã có nói là diện tích này không đủ diện tích một thổ để bán nên cho gia đình ông và gia đình ông C2 đấu thầu lại, mỗi gia đình một nửa (không có văn bản gì).

Hiện trạng đất của hợp tác xã bán cho các hộ lúc đó có một con mương phía Bắc, giáp đường và một con mương phía Đông giáp nhà ông C2 để thoát nước thải. Theo biên bản giao đất thổ ở cho riêng gia đình ông thì không thể hiện chiều rộng của hai con mương nhưng theo biên bản đo đất thổ ở của ba hộ gia đình thì ông nhớ có thể hiện chiều rộng của hai con mương 2m (có biên bản đo đất thổ ở viết tay, lập ngày 23/4/1994).

Diện tích đất trong GCNQSDĐ này tăng so với diện tích đất mua, gồm: diện tích đất của gia đình mua năm 1994 và diện tích đất hợp tác xã cho gia đình đấu thầu và một phần đất của con mương). Khi UBND xã về đo đạc xác định diện tích đất gia đình ông khoảng 514m². Thực tế, gia đình ông có lấn chiếm đất của gia đình bà S hay không, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xác định. Nếu gia đình ông lấn chiếm đất của gia đình bà S thì anh sẽ tự nguyện trả lại, nếu không ông đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

• Bà Mai Thị N nhất trí như ý kiến ông D trình bày.
• Ông Mai Cộng L nhất trí như ý kiến bà S trình bày.

* Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản ngày 20/02/2025 như sau:

1. Diện tích đất theo GCNQSDĐ số AM997173 được UBND huyện N, tỉnh Thanh Hóa cấp cho hộ ông Mai Huy G và bà Mai Thị S ngày 01/8/2007.

   Về vị trí đất:

   • Phía Đông giáp đất ông Nguyễn Văn C3, dài: 11,08m;
   • Phía Tây giáp đường bê tông, cụ thể:
     • Về phía T: 19,96m;
     • Về phía T, gồm các đường phân khúc: 3,01m; 8,82m; 5,53m; 0,66m; 5,81m; 6,35m; 5,48m.
   • Phía Nam giáp đất ông Mai Xã L3 và bà Mai Thị H1, gồm các đường phân khúc: 0,95m; 12,56m; 0,64m.
   • Phía Bắc: cụ thể phía Đông Bắc giáp đất ông Mai Văn D, gồm các đường phân khúc: 2,93m; 14,83m; 0,46m; 11,56m; 9,0m.

   Diện tích đất đo thực tế: 585,6m².

   Giá trị đất:

   • Giá Nhà nước: Căn cứ Quyết định số 44/UBND ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh T; giá đất ở: 200.000đ/m²; đất nông nghiệp: 35.000đ/m².
   • Giá thị trường: đất ở là 500.000đ/m² (tham khảo theo giá đề xuất của U cấp có thẩm quyền).
2. Diện tích đất theo GCNQSDĐ số AM 997116, được UBND huyện N cấp cho hộ ông Mai Văn D và bà Mai Thị N vào ngày 01/8/2007.

   Về vị trí đất:

   • Phía Đông giáp đất UBND xã, dài 14,12m;
   • Phía Tây giáp đường bê tông, cụ thể: về phía T, gồm các đường phân khúc: 3,85m; 11,38m
   • Phía N: cụ thể về phía Tây Nam giáp đất nhà ông G, bà S, gồm các đường phân khúc: 2,93m; 14,83m; 0,46m; 11,56m; 9,0m.
   • Phía Bắc: cụ thể về phía Đông Bắc giáp đất ông Mai Văn C2, gồm các đường phân khúc: 29,59m; 2,53m; 3,39m.

   Diện tích đất đo thực tế: 547m².

   Tài sản trên đất nhà ông D, bà N: Do không liên quan đến tranh chấp nên Toà án cùng đoàn đo đạc không xem xét.

3. Diện tích đất khoảng 230m² (có tài sản nhà ông D, bà N) nằm trên phần diện tích đất theo nguyên đơn đang phát sinh tranh chấp, gồm:
   • 01 nhà cấp 4, tường xây gạch đất nung D = 110, nền lát gạch bát 25 x 25 cm, mái ngói, cao 2m, xây dựng năm 1995; diện tích: 10,5m²; 01 nhà vệ sinh, xây dựng năm 1995; diện tích: 10,5m²; giá trị tài sản: đã hết khấu hao giá trị định giá.
   • 01 nhà cấp 4, tường xây gạch đất nung D = 110, nền lát gạch bát 25 x 25 cm, mái ngói, cao 2,6m, xây dựng năm 2012; diện tích: 32m²; giá trị khấu hao còn: 185.670đ/m² x 32m²= 5.941.440 đồng.
   • 01 khu chuồng trại tường xây gạch tro lò, xây dựng năm 2021, diện tích: 35,2m²; giá trị còn 256.320đ/m² x 35,2m² = 9.022.464 đồng.
   • 01 đoạn tường rào xây gạch tro lò, xây dựng năm 2012: cao 1,5m; dài 11,56m và 0,46m; diện tích 18m²; giá trị còn 100.750đ/m² x 18m² = 1.813.500 đồng.

   (Chi tiết trên sơ đồ đo đạc hiện trạng thửa đất kèm theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, lập ngày 20/02/2025)

* Tại công văn số 12/UBND-TP, ngày 24/3/2025 Ủy ban nhân dân xã N cung cấp thông tin như sau:

1. Hộ ông Mai Huy G và bà Mai Thị S:
   • Trước khi cấp GCNQSDĐ, diện tích đất 735m² được hợp bởi hai thửa số 514 và 515, tờ bản đồ số 15a (BĐ-ĐC xã N), gồm:
     • Thửa đất 514 tờ bản đồ số 15a (BĐ-ĐC xã N, diện tích 182m²; theo bản đồ 299TTg thuộc thửa đất 91, tờ bản đồ số 02, diện tích đất 4122m² (do đo bao khu vực nên không xác định được diện tích đất của gia đình).
     • Thửa đất số 515, tờ bản đồ số 15a (BĐ-ĐC xã N), được UBND xã, HTX bán và giao đất ngày 23/4/1994, diện tích 180m², cụ thể: phía Đông 10m; phía Tây 14m; phía Nam 15m; phía Bắc 15m và nghẹo 20m²; tổng diện tích 200m² (có biên bản giao đất năm 1994)
   • Diện tích đất tăng, giảm của gia đình trước và sau cấp giấy do UBND xã N không có hồ sơ lưu cấp GCNQSDĐ nên không xác định được nguyên nhân.
   • Từ tháng 8/2007, sau khi gia đình ông G nhận GCNQSDĐ, hộ ông bà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đất hàng năm do Chi cục thuế huyện N chuyển bộ thuế về cho UBND xã thu theo danh sách, UBND xã quyết toán lại với chi cục thuế; hộ gia đình ông G thu từ thời điểm nào không có hồ sơ khai nộp thuế tại UBND xã nên không xác định được.
   • Về GCNQSDĐ của hộ ông G chỉ thể hiện diện tích, số thửa tại thời điểm cấp giấy chứng nhận năm 2007 đang sử dụng bản đồ địa chính đo vẽ năm 2003 nên không có tọa độ đối với hình thể cấp giấy chứng nhận.
   • Hiện tại hộ ông G, bà S và ông D, bà N đang có tranh chấp mô vè.
2. Hộ ông Mai Văn D và bà Mai Thị N:
   • Thửa đất 498, tờ bản đồ số 15a (B1), được UBND huyện N cấp GCNQSDĐ cho hộ ông Mai Văn D, bà Mai Thị N, diện tích đất 375m², ngày 01/8/2007 là của UBND xã - HTX bán, giao đất ngày 23/4/1994 với diện tích 294m², cụ thể: phía Đông 09m; phía Tây 9,4m; phía Nam 32m; phía Bắc 32m (so với GCNQSDĐ được UBND huyện N cấp ngày 01/8/2007 tăng 172m²).
   • Diện tích đất tăng, không xác định nguyên nhân tăng ở phía nào của thửa đất.
   • Từ tháng 8/2007, gia đình ông D nhận GCNQSDĐ, hộ ông bà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế hàng năm do Chi cục thuế huyện N chuyển bộ thuế về cho UBND xã thu theo danh sách, UBND xã quyết toán lại với Chi cục thuế; hộ gia đình ông D, bà Na thu từ thời điểm nào không có hồ sơ khai nộp thuế tại UBND xã nên không xác định được.
   • Về GCNQSDĐ của hộ ông D chỉ thể hiện diện tích, số thửa tại thời điểm GCNQSDĐ năm 2007 đang sử dụng bản đồ địa chính đo vẽ năm 2003 nên không có tọa độ đối với hình thể cấp giấy chứng nhận.
   • Các hộ liền kề với đất ông D, bà N từ trước đến ngày 28/11/2024 tại UBND xã không nhận được đơn nào về tranh chấp, khởi kiện ở các hộ liền kề. Hiện tại, phía Nam giáp đất hộ bà S đến thời điểm hiện tại có hộ bà S đang có đơn khởi kiện tại Tòa án, còn phía Tây giáp đường, phía Đông giáp đất UBND xã, phía Bắc giáp hộ ông C2 chưa có tranh chấp gì.

* Để làm rõ thêm một số vấn đề, Tòa án đề nghị Ủy ban nhân dân xã N cung cấp thêm thông tin:

• Diện tích đất nhà ông G, bà S: Trước khi hai thửa đất được hợp lại để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, căn cứ để xác định thửa đất 514 và 515 nằm phía nào? Trình tự thủ tục để cấp giấy chứng nhận là do ai? Căn cứ vào bản đồ 299TTg hay bản đồ địa chính để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông G tại thửa 514 và 515 với diện tích đất 735m²? Hạn mức đất ở năm 2007, quy định bao nhiêu mét vuông/hộ? Thửa đất 514 thể hiện đất ở và đất HNK bao nhiêu mét vuông?Thửa đất 515 mua của UBND xã, HTX là đất ở hay đất HNK? đất ở và đất HNK là bao nhiêu mét vuông? đất ở và đất HNK nằm cụ thể như thế nào tại thửa đất 514 và 515? Tờ bản đồ số 15A (theo giấy chứng nhận QSDĐ) với thông tin tại công văn số 12/UBND-TP, ngày 24/3/2025 thể hiện Tờ bản đồ số 15a, thì chữa “A” in và chữ “a” thường có ảnh hưởng đến tờ bản đồ của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho gia đình hộ ông G không?
• Diện tích đất nhà anh D, chị N: Năm 2007, được cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, diện tích là 375m², tăng 81m² so với diện tích đất mua, nguyên nhân? Hạn mức đất ở năm 2007, quy định bao nhiêu mét vuông/hộ? Đất mua là đất thổ ở, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cả diện tích đất ở và đất HNK, lý do? Trình tự làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận là do ai? Trình tự làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận là do ai? Căn cứ vào số liệu của thửa đất là theo số liệu của bản đồ 299TTg hay số liệu của bản đồ địa chính để cấp cho hộ ông D diện tích đất 375m²(đất ở 200m²; đất HNK 175m²)? UBND xã có xác định được vị trí đất ở và vị trí đất HNK trên thửa đất không?
• GCNQSDĐ cấp cùng ngày 01 tháng 8 năm 2007, nhưng hạn mức đất ở cho các hộ lại khác nhau? Lý do?

* Tại công văn số 20/UBND-TP, ngày 14/4/2025, UBND xã N cung cấp thêm thông tin:

• Trước khi hợp bởi hai thửa đất 514, 515, UBND xã N căn cứ vào tờ bản đồ số 15A, bản đồ địa chính xã N đo vẽ năm 2003, UBND xã N xác định:
  • Thửa đất 514: phía Đông giáp hộ ông C3; phía Tây giáp thửa 515; phía Bắc giáp hộ ông D; phía Nam giáp hộ ông L3.
  • Thửa đất 515: phía Đông giáp thửa 514; phía Tây giáp đường giao thông; phía Bắc giáp hộ ông D; phía Nam giáp hộ ông N1. Nguồn gốc đất này nằm trong diện tích đất được HTX bán và giao đất ngày 23/4/1994 cho 03 hộ; hộ ông Mai Văn C2, bà Lê Thị C1 (mẹ đẻ ông Mai Văn D), hộ ông Mai Huy G (đã chết) và bà Mai Thị S (có biên bản bàn giao).
• Về kích thước cạnh tại thửa 514 và 515, tờ bản đồ số 15A: trên GCNQSDĐ cấp năm 2007 không thể hiện sơ đồ hình. Qua kiểm tra công tác lưu trữ tại UBND xã không có tài liệu nào thể hiện kích thước cạnh của hai thửa đất. Do đó, UBND xã không có căn cứ xác định để cung cấp số liệu cho Tòa án.
• UBND xã không tìm thấy hồ sơ lưu về việc cấp GCNQSDĐ của gia đình nên thủ tục cấp cho hộ ông G, UBND xã không xác định được chủ thể ai đi làm GCNQSDĐ.
• Hạn mức đất ở năm 2007 được quy định tại điểm 2.2 khoản 2 Điều 3 Quyết định số 2413/2005/QĐ-UBND ngày 01 tháng 9 năm 2005 về việc ban hành quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa là 200m². Như vậy, số liệu đất ở thể hiện trên GCNQSDĐ tăng 50m², đất HNK tăng 303m² UBND xã không xác định được nguyên nhân tăng.
• Chữ “A” trên GCNQSDĐ là quy định chuẩn, chữ “a” tại công văn là do lỗi soạn thảo văn bản.
• Đối với đất hộ ông D, bà N: Diện tích đất nhà ông D, bà N được cấp, diện tích đất trên GCNQSDĐ tăng 81m² so với diện tích đất mua, UBND xã không tìm thấy hồ sơ lưu nên không xác định được nguyên nhân đất tăng. Ngoài ra, phía Bắc tiếp giáp hộ ông C2 (theo biên bản giao đất ngày 23/4/1994) do UBND xã, HTX bán có chừa 2m làm rãnh thoát nước xuống cống Sông, theo bản đồ địa chính tờ bản đồ 15A không thể hiện mương. Thực tế xác định còn 01 con mương có độ rộng 0,4m, nên UBND xã không xác định được diện tích đất tăng.
• Hạn mức đất ở năm 2007 được quy định tại điểm 2.2 khoản 2 Điều 3 Quyết định số 2413/2005/QĐ-UBND ngày 01 tháng 9 năm 2005 về việc ban hành quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa là 200m².
• Theo GCNQSDĐ thể hiện thửa đất số 498, tờ bản đồ số 15A, diện tích đất 375m² (trong đó: đất ở 200m² và 175m² đất HNK). Đối chiếu tài liệu UBND xã cung cấp thì diện tích đất mua năm 1994 là 294m² đất thổ ở, không có đất HNK. Tuy nhiên, khi cấp GCNQSDĐ thì đất ở là 200m² và 175m² đất HNK. UBND xã không xác định được nguyên nhân cũng như chủ thể đi làm GCNQSDĐ là ai.

* Tại Công văn số 80/TAND, ngày 21/4/2025 và Quyết định yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cứ số 02/2025/QĐ-CCTLCC, TAND huyện Nga Sơn yêu cầu UBND huyện N cung cấp các thông tin:

1. UBND huyện N thực hiện việc cấp GCNQSDĐ cho hộ ông G, bà S tại thửa 514 và 515 với diện tích đất 735m² ngày 01/8/2007, căn cứ số liệu bản đồ 299TTg hay bản đồ địa chính?
   • Căn cứ vào cơ sở pháp lý nào để UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ ông G, bà S diện tích đất 735m²?
   • Các bên đang tranh chấp về diện tích đất giáp ranh giữa hai diện tích đất. Theo UBND không xác định được nguyên nhân do không có toạ độ xác định, UBND huyện N có căn cứ nào để xác định ranh giới tranh chấp không?
2. UBND huyện N cung cấp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ ông G và hộ ông D vào năm 2007?

* Tại Công văn số 1358/UBND-NNMT, ngày 09/5/2025, UBND huyện N cung cấp thông tin:

• Trên cơ sở GCNQSDĐ cấp cho ông Mai Văn G1 tại thửa đất 514, 515, tờ bản đồ số 15A, cấp ngày 01/8/2007 thể hiện thuộc tờ bản đồ địa chính. Năm 2007, UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho ông G1 là cấp theo bản đồ địa chính xã N được đo đạc năm 2003.
• Thời điểm cấp GCNQSDĐ không thể hiện hình thể, kích thước thửa đất trên GCNQSDĐ. Do không còn hồ sơ cấp GCNQSDĐ thời điểm năm 2007 nên UBND huyện N không có căn cứ để khẳng định việc cấp GCNQSDĐ cho ông G1, diện tích đất 735m² là dựa trên cơ sở nào.
• Việc xác định ranh giới giữa các hộ là không có căn cứ do thời điểm cấp GCNQSDĐ của các hộ không thể hiện tọa độ trong giấy chứng nhận, UBND huyện không có căn cứ nào để xác định ranh giới giữa các hộ.
• Từ trước tháng 8/2010, hồ sơ lưu trữ tại tầng 5 nhà làm việc UBND huyện N, do mưa to, nhà dột nên đã làm toàn bộ tài liệu lưu trữ bị hư hỏng, không còn khai thác được nên không có không tin, tài liệu để cung cấp.

* Tại Bản án số 11/2025/DS-ST ngày 18/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Thanh Hóa đã quyết định:

Căn cứ vào: Khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 166; Điều 170; khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013; điểm a khoản 1 Điều 24; điểm a khoản 2 Điều 27; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Mai Thị S về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với diện tích đất đang phát sinh tranh chấp 230m² nằm trong diện tích đất 735m² (trong đó: đất ở nông thôn là 250m² và đất HNK là 485m²), được UBND huyện N cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AM 997173, ngày 01/8/2007 tại thửa 514 + 515, tờ bản đồ số 15A; địa chỉ: Thôn A, xã N, huyện N, tỉnh Thanh Hóa (nay là xã B, tỉnh Thanh Hóa) tại các vị trí: thửa 514 (là hình tam giác), diện tích 10m² và thửa 515 (theo hình lục giác), diện tích 220m² (Có sơ đồ các thửa đất kèm theo).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí thẩm định, định giá, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

* Ngày 29/7/2025, nguyên đơn là bà Mai Thị S và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Mai Cộng L kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm giải quyết việc sau đây: Kháng cáo toàn bộ bản án số 11/2025/DS-ST ngày 18/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Thanh Hóa.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và không rút đơn kháng cáo. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Mai Cộng L không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của đại diện VKSND tỉnh Thanh Hóa: Quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm tuân theo quy định của BLTTDS. Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 1 Điều 308 của BLTTDS, giữ nguyên bản án sơ thẩm; không chấp nhận kháng cáo của bà Mai Thị S và ông Mai Cộng L.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, nghe lời trình bày của các đương sự và ý kiến của đại diện VKSND tỉnh Thanh Hóa tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về tố tụng:

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Mai Cộng L kháng cáo trong thời hạn quy định của Bộ luật tố tụng dân sự nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của bà Mai Thị S và ông Mai Cộng L:

[2.1]. Về nguồn gốc đất và diện tích đất của Nguyên đơn (Bà S):

+ Thửa 515 có nguồn gốc mua của UBND xã N theo Biên bản đo đất thổ ở ngày 23/4/1994, với diện tích 200m², cụ thể phía Đông 10m, phía Tây 14m, phía Nam 15m, phía Bắc 15m, nghẹo 20m² (BL 98). Tuy nhiên, bản đồ địa chính năm 2003 lại thể hiện 553m².

+ Thửa 514 theo bản đồ 299TTG thuộc thửa đất 91, tờ bản đồ số 02, diện tích đất 4122m² (do đo bao khu vực nên không xác định được diện tích đất của gia đình). Nguồn gốc do ông cha để lại hoặc mua lại của UBND xã không có giấy tờ; theo bản đồ địa chính năm 2003 có diện tích 182m².

Ngày 01/8/2007, UBND huyện N cấp GCNQSDĐ cho hộ ông Mai Huy G và bà Mai Thị S, số phát hành AM 997173, diện tích đất 735m² (đất ở 250m² và 485m² đất HNK), sổ cấp giấy số 00373-815/QĐ-UBND. Diện tích đất này được hợp bởi hai thửa số 514 và 515, tờ bản đồ số 15A (BĐ-ĐC xã N). Theo GCNQSDĐ không có sơ đồ thửa đất nên không có chiều dài, chiều rộng của các cạnh.

Tổng diện tích theo nguồn gốc ban đầu chỉ khoảng 382m² (200m² + 182m²), thiếu hụt rất lớn so với diện tích cấp Giấy chứng nhận năm 2007 là 735m².

[2.2]. Về nguồn gốc và diện tích đất của Bị đơn (ông D, bà N):

Khu nhà đất của gia đình ông Mai Văn D là do mẹ đẻ ông D là bà Lê Thị C1 mua của UBND xã N theo Biên bản đo đất thổ ở ngày 23/4/1994, với diện tích 294m², cụ thể phía Đông 9m, phía Tây 9,4m, phía Nam 32m, phía Bắc 32m (BL 98).

Ngày 01/8/2007, gia đình ông Mai Văn D, bà Mai Thị N được UBND huyện N cấp GCNQSDĐ tại thửa 498, diện tích là 375m² (trong đó: đất ONT 200m², đất HNK 175m²). Diện tích đất cấp GCNQSDĐ tăng 81m² so với diện tích đất mua. Theo GCNQSDĐ có sơ đồ thửa đất nhưng không thể hiện chiều dài, chiều rộng của các cạnh.

[2.3]. Về xác định ranh giới và lấn chiếm:

Cả GCNQSDĐ của bà S (thửa 514, 515) và ông D (thửa 498) đều cấp năm 2007 theo bản đồ địa chính đo đạc năm 2003 nhưng không thể hiện tọa độ, hình thể, kích thước các cạnh trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ cấp GCNQSDĐ năm 2007 đã bị hư hỏng, không còn lưu trữ tại cả UBND xã và UBND huyện N.

Cơ quan có thẩm quyền không thể xác định được nguyên nhân diện tích đất tăng, giảm của các hộ, và không có căn cứ để xác định ranh giới giữa các hộ.

Theo bản đồ địa chính 2003, thửa 515 giáp thửa 498, nhưng thửa 514 không giáp thửa 498.

Trên diện tích đất tranh chấp có 01 nhà cấp 4 và 01 nhà vệ sinh của gia đình ông D đã được xây dựng từ năm 1995. Đây là thời điểm trước khi UBND huyện N cấp GCNQSDĐ (năm 2007) cho cả hai hộ.

Kết luận: Do không còn hồ sơ gốc, không có tọa độ, không có kích thước cụ thể, và có sự mâu thuẫn lớn giữa diện tích đất cấp GCNQSDĐ so với nguồn gốc đất ban đầu của cả hai bên, Tòa án cấp phúc thẩm không có cơ sở xác định diện tích đất 230m² mà nguyên đơn yêu cầu trả lại là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Mai Thị S. Tòa án cấp sơ thẩm xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp với khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 và Điều 166 Luật Đất đai 2013.

Tình tiết mới có tại cấp phúc thẩm: Không có tình tiết mới nào làm thay đổi bản chất vụ án và căn cứ pháp lý để giải quyết tại cấp phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, Hội đồng xét xử thấy không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của Nguyên đơn.

[3]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[4]. Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Mai Thị S và ông Mai Cộng L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, bà Mai Thị S là người cao tuổi nên không phải chịu án phí DSPT; Căn cứ khoản 1 Điều 29; điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

* Căn cứ vào Khoản 1 Điều 308; Điều 309; Khoản 1 Điều 148 BLTTDS.

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Mai Cộng L. Giữ nguyên quyết định bản án Dân sự sơ thẩm số 11/2025/DS-ST ngày 18/7/2025 của Tòa án nhân dân thành Khu vực 5 - Thanh Hóa.

Căn cứ vào: Khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 166; Điều 170; khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013; điểm a khoản 1 Điều 24; điểm a khoản 2 Điều 27; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Mai Thị S về việc:

   Buộc gia đình ông Mai Văn D và bà Mai Thị N tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất đã lấn chiếm và trả lại diện tích đất khoảng 230m²; giá trị khoảng 500.000đ/m² x 230m²=115.000.000 đồng; tại các vị trí: thửa 514 (là hình tam giác), diện tích 10m² và thửa 515 (theo hình lục giác), diện tích 220m² (Có sơ đồ các thửa đất kèm theo).

2. Về án phí: Bà Mai Thị S không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Ông Mai Cộng L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ đi 300.000 đồng ông L đã nộp theo Biên lai thu số 134 ngày 07/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Thanh Hóa.
3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - TAND tối cao; - VKSND tỉnh Thanh Hóa (P9); - TAND khu vực 5 - Thanh Hoá; - Phòng THADS khu vực 5 - Thanh Hoá; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Thuỷ

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM CÁC THẨM PHÁN TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Dung Hoàng Thị N2

THẨM PHÁN - CHỦ Lê Thị T4