NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thư ký phiên tòa: Bà Hoàng Thị Hà Trang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa: Bà Ngô Hoàng Thanh Hải - Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 306/2025/TLPT-DS ngày 16 tháng 10 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2025/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 552/2025/QĐ-PT ngày 10 tháng 11 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 375/2025/QĐ-PT ngày 20 tháng 11 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thành L, sinh năm 1996; Địa chỉ: Số H đường T, phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc H, sinh năm 1994; Địa chỉ: Số H đường V, phường C - Đ, tỉnh Lâm Đồng (Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 11/4/2025).

Bị đơn: Ông Phạm Văn T, sinh năm 1963 và bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1961; Cùng địa chỉ: Số D đường Đ, phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Lê Cao T2 – Văn phòng L1, Đoàn Luật sư tỉnh L; Địa chỉ: Lô G H, phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1.

Tại phiên tòa bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn có mặt; các đương sự còn lại vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai của nguyên đơn ông Nguyễn Thành L, lời trình bày của người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Quốc H và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án:

Ngày 19/4/2021, giữa ông Nguyễn Thành L và ông Phạm Văn T đã thống nhất việc lập Hợp đồng đặt cọc với nội dung ông Phạm Văn T đồng ý nhận tiền cọc và cam kết sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Thành L đối với thửa đất có diện tích: 28.000m² tại xã Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng (nay là xã L, tỉnh Lâm Đồng). Thời hạn đặt cọc 06 tháng tính từ ngày 12/4/2021 đến ngày 12/10/2021. Tổng giá trị thửa đất chuyển nhượng theo thỏa thuận là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng) tương đương với 28.000m². Thanh toán đặt cọc đợt 1 ngày 19/4/2021 số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng); đợt 2 từ ngày 19/4/2021 đến ngày 03/5/2021 số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng); đợt 3 trong vòng 6 tháng tính từ ngày 12/4/2021 đến ngày 12/10/2021 số tiền 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng). Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, cùng ngày 19/4/2021, ông Nguyễn Thành L đã thanh toán tiền cọc đợt 1 cho ông Phạm Văn T là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng). Việc thanh toán tiền cọc đợt 1 được lập tại Văn phòng thừa phát lại thành phố Đ, địa chỉ: Số B H, Phường F, thành phố Đ (nay là phường C - Đ), tỉnh Lâm Đồng, tại Vi bằng số 444/2021/VB-TPL ngày 19/4/2021. Đến ngày 03/5/2021, ông Nguyễn Thành L đã giao tiền đặt cọc lần 2 cho ông Phạm Văn T số tiền là 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng), ngày 04/5/2025 ông L tiếp tục giao tiền đặt cọc cho ông Phạm Văn T là 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng) và được lập thành Vi bằng số 509/2021/VB-TPL ngày 04/5/2021. Như vậy, tổng số tiền đặt cọc mà ông Phạm Văn T đã nhận của ông Nguyễn Thành L là 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng). Thời hạn hết hợp đồng đặt cọc là đến ngày 12/10/2021. Tại Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2021, ông Phạm Văn T đã cam kết những nội dung như sau: Ông Phạm Văn T cam kết toàn bộ mảnh đất chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thành L thuộc quyền sử dụng của ông T; đất không bị tranh chấp với bất kỳ cá nhân, cơ quan, tổ chức, nhà nước; đất không bị thế chấp, bảo lãnh, chuyển nhượng, tặng cho...; đất chưa bị xử lý vi phạm hành chính đến việc lấn chiếm đất lâm nghiệp (đất không bị vi phạm theo quy định của luật đất đai); trong thời gian đặt cọc ông Phạm Văn T không được chuyển nhượng cho bất kỳ bên thứ ba nào. Nếu vi phạm một trong các điều khoản này thì ông Phạm Văn T phải đền cọc 4 lần và trả lại tiền đã nhận cho ông Nguyễn Thành L. Tuy nhiên, sau đó ông L phát hiện diện tích đất ông T chuyển nhượng cho ông L không đủ 28.000m² và diện tích đất của ông T có nguồn

gốc vi phạm và bị Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Lâm Đồng (nay là phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng) và Ủy ban nhân dân xã Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng (nay là xã L, tỉnh Lâm Đồng) xác định diện tích đất của ông Phạm Văn T không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì có hành vi lấn chiếm đất công và ban hành thông báo buộc di dời hàng rào kẽm gai trả lại diện tích đất đã lấn chiếm (khoảng 6.000m²). Mặc dù ông Phạm Văn T biết rõ diện tích đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không đủ diện tích; đất có tranh chấp với Nhà nước,... nhưng ông T vẫn cam kết đất không có tranh chấp; đủ diện tích 28.000m²,... và thỏa thuận nhận tiền cọc của ông L và sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Do ông Phạm Văn T vi phạm cam kết, sau khi xảy ra vụ việc ông L đã nhiều lần liên hệ, gặp và trao đổi đề nghị giải quyết tình cảm nhưng ông Phạm Văn T thiếu thiện chí, gây khó khăn và không thực hiện theo cam kết. Vì vậy, ông Nguyễn Thành L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

1. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập vi bằng số 444/2021/VB-TPL ngày 19/4/2021 và vi bằng số 509/VB-TPL ngày 04/5/2021 giữa ông Nguyễn Thành L và ông Phạm Văn T.
2. Buộc ông Phạm Văn T, bà Phạm Thị T3 phải trả cho ông Nguyễn Thành L số tiền 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng) (trong đó: 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) tiền cọc và 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) tiền phạt cọc theo thỏa thuận.

Ngày 17/7/2025, nguyên đơn ông Nguyễn Thành L có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 phải trả cho ông Nguyễn Thành L số tiền 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) là tiền phạt cọc theo thỏa thuận, chỉ buộc ông T, bà T1 trả số tiền đặt cọc 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng).

Theo biên bản lấy lời khai của ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án:

Nguồn gốc diện tích đất 28.000m² đất tại xã Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng (nay là xã L, tỉnh Lâm Đồng) do ông bà mua của người đồng bào dân tộc vào khoảng năm 2010, mua bán bằng giấy tay. Sau khi mua, ông bà vẫn quản lý và sử dụng diện tích đất nêu trên, không bị lấn chiếm. Cụ thể, ông T và bà T1 có trồng cây cà phê, khoai lang... trên đất. Khi mua đất chưa có trích lục, đến năm 2017, Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Lâm Đồng (nay là Ủy ban nhân dân phường L – Đ, tỉnh Lâm Đồng) có tiến hành đo vẽ hiện trạng và cấp trích lục đất cho ông, bà với diện tích thực tế là 28.000m². Vào khoảng tháng 4/2021, vợ chồng ông T, bà T1 có thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Nguyễn Thành L; giá chuyển nhượng

là 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng), ông T, bà T1 đã nhận được tổng cộng 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) là tiền cọc của ông Nguyễn Thành L, được chia thành 02 lần. Lần thứ nhất vào ngày 19/4/2021, tại Văn phòng thừa phát lại thành phố Đ hai bên thống nhất lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng được lập Vi bằng số 444/2021/VB-TPL ngày 19/4/2021. Đồng thời, tại Văn phòng thừa phát lại thành phố Đ, ông Nguyễn Thành L đã tiến hành đặt cọc cho vợ chồng ông T, bà T1 số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng), hình thức giao tiền mặt. Đến ngày 03/5/2021, ông Nguyễn Thành L đã giao tiền đặt cọc lần 2 cho ông Phạm Văn T số tiền là 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng), ngày 04/5/2025 ông L tiếp tục giao tiền đặt cọc cho ông Phạm Văn T là 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng) và được lập thành Vi bằng số 509/2021/VB-TPL ngày 04/5/2021.

Theo Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2021 nêu trên, hai bên thống nhất đến ngày 12/10/2021, ông Nguyễn Thành L phải giao đủ số tiền 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại cho vợ chồng ông T, bà T1. Sau khi nhận đủ tiền ông T, bà T1 sẽ giao đất cho ông L. Tuy nhiên, đến tháng 10/2021, ông L không có tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông T, bà T1, ông L có đến nhà và xin vợ chồng ông T, bà T1 gia hạn cho ông L thêm 02 tháng để chuẩn bị tiền. Việc gia hạn này ông L có viết giấy tay nhưng ông T, bà T1 yêu cầu phải được lập vi bằng thì ông T, bà T1 mới đồng ý cho gia hạn nhưng ông L không đồng ý lập vi bằng. Do đó, ông T, bà T1 không đồng ý cho gia hạn. Hết thời hạn nêu trên, đến nay ông L vẫn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông T, bà T1.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông L về việc yêu cầu Huỷ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2021, biên bản được lập Vi bằng số 444/2021/VB-TPL ngày 19/4/2021 và buộc vợ chồng ông T, bà T1 trả lại cho anh L số tiền 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng) trong đó gồm 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) tiền cọc đã nhận và 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) tiền phạt cọc thì ông T, bà T1 không đồng ý. Căn cứ Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2021 được lập Vi bằng số 444/2021/VB-TPL ngày 19/4/2021 tại Văn phòng thừa phát lại thành phố Đ thì đã đến hạn thanh toán tiền cọc đợt 3 nhưng ông L vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng còn lại cho ông T, bà T1. Vì ông L là người vi phạm nghĩa vụ nên từ ngày ông L vi phạm nghĩa vụ thì Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 đã chấm dứt và ong L mất cọc theo thoả thuận.

Trước khi hai bên thoả thuận việc mua bán, ngày 01/6/2020 vợ chồng ông T, bà T1 có nhờ ông L đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp ông T, bà T1 đối với diện tích đất hai bên mua bán nên ông L hiểu rõ tình trạng pháp lý của diện tích đất này. Dó đó, không thể cho rằng ông T, bà T1 biết đất bị giải toả mà vẫn cố ý bán. Ông T, bà T1 không vi phạm

nghĩa vụ nên không đồng ý việc anh L khởi kiện buộc vợ chồng ông T, bà T1 trả lại cho anh L số tiền 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng) trong đó gồm 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) tiền cọc đã nhận và 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) tiền phạt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2025/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 227; Điều 235; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ các Điều 116; 117; 118; 122; 123; 131; 328 của Bộ luật Dân sự; Căn cứ Điều 167; Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013. Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị T1.
   1. Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 ký giữa ông Phạm Văn T và ông Nguyễn Thành L vô hiệu.
   2. Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 phải có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Thành L số tiền 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng).
2. Đình chỉ yêu cầu phạt cọc số tiền 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) của ông Nguyễn Thành L.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26 tháng 8 năm 2025, bị đơn ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm hoặc sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Việc kháng cáo của bị đơn là có căn cứ, bởi giao dịch 2 bên là giao dịch đặt cọc mua bán đất, cấp sơ thẩm nhận định đất 2 bên đặt cọc là đất rừng là không đúng vì trong giấy xác nhận của xã xác nhận là đất nông nghiệp. Cấp sơ thẩm cho rằng trước đây giữa ông T và những người đồng bào ký hợp đồng chuyển nhượng đất là trái pháp luật là không đúng. Giữa nguyên đơn, bị đơn ký hợp đồng đặt cọc thì bị đơn không có vi phạm gì, trường hợp thời

gian đó chưa làm được sổ thì nguyên đơn xin bị đơn gia hạn thời gian vì những thửa đất tại khu vực đó đều được cấp sổ, hơn nữa trước đó nguyên đơn có nhận dịch vụ pháp lý đi làm sổ đỏ cho bị đơn. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét hủy hoặc sửa bản án sơ thẩm.

Bị đơn ông Phạm Văn T thống nhất lời trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, ông T còn bổ sung ý kiến: Ông Nguyễn Thành L đứng ra nhận làm dịch vụ pháp lý làm sổ chắc chắn biết rõ thông tin thửa đất nên mới đứng ra mua đất đặt cọc, việc này lỗi của nguyên đơn. Số tiền 2 tỉ đồng vợ chồng ông T đã sử dụng vào việc chi tiêu trùng tu lại vườn tược trên diện tích đất 28.000 m² do sau khi đặt cọc vợ chồng ông T đã bàn giao đất cho nguyên đơn sử dụng một thời gian, ngoài lời trình bày ông T không có giấy tờ gì chứng minh việc đã bàn giao đất cho nguyên đơn trước đó.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến, quan điểm về việc giải quyết vụ án: Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa. Về nội dung: Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, qua kết quả tranh tụng, xét thấy yêu cầu kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, qua kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận thấy:

1. Bị đơn ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 kháng cáo trong thời hạn và đúng quy định của pháp luật nên vụ án được xem xét giải quyết theo trình tự thủ tục phúc thẩm.
2. Tòa án cấp sơ thẩm xác định thẩm quyền giải quyết vụ án và quan hệ pháp luật tranh chấp là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
3. Xét yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1, Hội đồng xét xử nhận thấy:
   1. Giữa ông Phạm Văn T và ông Nguyễn Thành L có ký kết Hợp đồng đặt cọc vào ngày 19/4/2021 thể hiện nội dung thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng diện tích đất 28.000m² tại địa chỉ: Xã Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng (nay là xã L, tỉnh Lâm Đồng), thời hạn cọc 06 tháng tính từ ngày 12/4/2021 đến ngày 12/10/2021. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10.000.000.000đ, thanh toán tiền cọc đợt 1 vào ngày 19/4/2021: 1.000.000.000đ, đợt 2 từ ngày 19/4/2021 đến ngày 03/5/2021: 1.000.000.000đ, đợt 3 trong vòng 6 tháng tính từ ngày 12/4/2021 đến ngày 12/10/2021 ông Nguyễn Thành L giao tiếp số tiền 8.000.000.000đ. Ngày

19/4/2021, ông L giao cho ông T 1.000.000.000đ, ngày 04/5/2021 ông L tiếp tục giao cho ông T 1.000.000.000đ, số tiền đặt cọc mà ông Nguyễn Thành L giao cho ông Phạm Văn T tổng cộng 2.000.000.000đ. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Phạm Văn T cũng thừa nhận đã nhận đủ số tiền 2.000.000.000đ tiền đặt cọc của ông Nguyễn Thành L.

2. Xét hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 thấy rằng, tại Công văn số 464 ngày 04/3/2025 của UBND huyện L thể hiện “diện tích đất 27.918m² do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L vẽ ngày 28/02/2017, đối chiếu với bản đồ kèm theo Quyết định số 1486/QĐUBND ngày 10/7/2019 của UBND tỉnh L về việc điều chỉnh phạm vi, ranh giới, diện tích đất lâm nghiệp và cơ cấu 03 loại rừng giao cho Ban quản lý rừng phòng hộ đầu nguồn Đa Nhim quản lý thì trong tổng diện tích 27.918m² có 500m² đất thuộc ranh do Ban quản lý rừng phòng hộ đầu nguồn Đa Nhim quản lý, diện tích còn lại 27.418m² chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nào,...”; Công văn số 45/UBND-ĐC ngày 19/02/2025 của UBND xã Đ thể hiện “đối với mảnh trích đo địa chính số 01-2017 có hồ sơ xử lý về việc vi phạm lấn chiếm đất lâm nghiệp tại tiểu khu I, xã Đ”; Công văn số 19/BC-HCC ngày 15/8/2025 của Trung tâm phục vụ hành chính công UBND xã L báo cáo về việc rà soát thông tin người dân thực hiện thủ tục hành chính trên địa bàn xã thể hiện: “Ý kiến của nguyên công chức địa chính xã Đ (cũ): Ông Nguyễn Tất Q cho biết, khoảng thời điểm từ ngày 01/6/2020 đến ngày 31/3/2021 trong thời gian đang làm Công chức địa chính xã Đ, ông Phạm Văn T có đến liên hệ bộ phận địa chính nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị T1 đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ TĐ 01-2017, xã Đ, huyện L cũ. Tuy nhiên, bộ phận địa chính qua kiểm tra thì hồ sơ chưa đủ điều kiện để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nên đã thực hiện trả lại hồ sơ trực tiếp cho ông Phạm Văn T. Ý kiến của N lãnh đạo xã Đ (cũ): Ông Kon Sơ Hạ V (nguyên Chủ tịch UBND xã) và Ông Bùi Văn T4 (nguyên Phó Chủ tịch UBND xã) cho biết: trong thời gian trên không được bộ phận địa chính báo cáo gì về việc tiếp nhận hồ sơ của ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị T1 đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ TĐ 01-2017...”.

Như vậy, cho thấy tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021, diện tích đất nêu trên đã bị lập biên bản về vi phạm lấn chiếm đất lâm nghiệp, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc ông T ký hợp đồng đặt cọc với ông L và chuyển nhượng đất là vi phạm quy định tại các Điều 167, 168 của Luật Đất đai năm 2013, các bên đương sự không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai vì đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đủ điều kiện để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng nên giao dịch dân sự đã vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 được ký kết giữa ông Nguyễn Thành L với ông Phạm Văn T vô hiệu là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

3. Đối với số tiền đặt cọc 2.000.000.000đ mặc dù chỉ có ông Phạm Văn T là người trực tiếp nhận số tiền này của ông Nguyễn Thành L, nhưng khi ông T nhận số tiền này bà Nguyễn Thị T1 biết rõ việc giao nhận tiền trên và cùng ông T sử dụng số tiền này vào mục đích chung chi tiêu trong gia đình. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Phạm Văn T cùng với bà Nguyễn Thị T1 phải trả lại số tiền đặt cọc 2.000.000.000đ cho ông Nguyễn Thành L là có cơ sở.

4. Ngày 17/7/2025 nguyên đơn có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về yêu cầu bồi thường tiền phạt cọc số tiền 8.000.000.000đ, do đó Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ giải quyết yêu cầu buộc bị đơn bồi thường tiền phạt cọc số tiền 8.000.000.000đ là đúng quy định.
5. Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào mới nên không có cơ sở để chấp nhận, cũng như không có căn cứ chấp nhận lời trình bày quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm như ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Lâm Đồng tại phiên tòa là phù hợp.
6. Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định. Tuy nhiên ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn án phí phúc thẩm.
7. Tại phần quyết định của Bản án sơ thẩm tuyên lãi suất chậm thi hành án nêu trên là chưa đúng theo hướng dẫn tại Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nên cấp phúc thẩm điều chỉnh lại cách tuyên cho phù hợp.
8. Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2025/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng.

Áp dụng:

Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 227; Điều 235; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 116; 117; 118; 122; 123; 131; 328 của Bộ luật Dân sự; Các Điều 167; Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

2. Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành L.
   1. Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 ký giữa ông Phạm Văn T và ông Nguyễn Thành L vô hiệu.
   2. Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 phải có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Thành L số tiền 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành L về yêu cầu phạt cọc số tiền 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng).
4. Ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị T1 được miễn án phí phúc thẩm.
5. Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.